Investerare ser ofta fastighetsmarknaden som en relativt stabil marknad att placera sina pengar på, eftersom den består av reala tillgångar och långsiktiga investeringar. Men fastigheter är inte alltid en lågriskinvestering. Riskerna är bara annorlunda än på marknader med högre volatilitet, och de kan förvärras när ekonomin förändras. För att få en objektiv bild av fastighetsmarknaden måste man titta på de viktigaste typerna av risker som påverkar husägare, hyresvärdar, byggherrar och institutionella investerare.
Räntekänslighet är en av de viktigaste anledningarna som gör fastighetsmarknaden riskfylld. Eftersom de flesta människor lånar pengar för att köpa saker, gör det att förändringar i lånekostnader direkt påverkar hur överkomliga saker är och, i sin tur, hur mycket människor vill köpa. När räntor stiger får köpare i regel mindre lån, månadsbetalningarna stiger och antalet transaktioner minskar. I sådana situationer kan priserna sjunka eller korrigeras, särskilt i områden där låga räntor har bidragit till att hålla priserna höga. Högre räntor kan också göra det mer riskabelt för hushåll och investerare som förlitat sig på korta fasta ränteperioder eller skulder med rörlig ränta.
Även i de fall då räntorna förblir oförändrade kan köpare får problem med att betala sina bolån om arbetsförhållandena eller reallönerna försämras. Hyresvärdar kan behöva hantera fler sena betalningar, fler tomma lägenheter eller tvingas att sänka hyror när hyresgästernas inkomster minskar. Kraftiga fall i sysselsättning kan också drabba fastighetsmarknader som är starkt beroende av vissa arbetsgivare eller branscher hårt.
En annan strukturell egenskap hos fastigheter är likviditetsrisken. Fastighetsaffärer tar lång tid, kostar mycket pengar och är beroende av marknadens optimism. När det är tufft kan säljare behöva vänta länge på att sälja och acceptera lägre priser. Fastigheter kan vanligtvis inte säljas snabbt utan att man tvingas till mycket lägre priser, till skillnad från börsnoterade värdepapper. Denna brist på likviditet kan vara ett problem för investerare som använder lånade pengar och behöver betala ränta och amorteringar på skulder, eller för familjer som genomgår oväntade livshändelser.
Belåning kan vara ett sätt att tjäna mer pengar när priserna stiger, men de kan också göra att man förlorar mer pengar om priserna sjunker och tvingar en att sälja. En liten nedgång i fastighetsvärdena kan utplåna en stor del av eget kapital för ägare som har stora skulder. Hävstångseffekten gör att högbelånade är mer sårbara för förändringar i tillgången på krediter. Om långivare t.ex. gör det svårare att få lån eller sänker belåningsgraden kan efterfrågan sjunka även om räntorna inte förändras.
Lagstiftning och politiska risker kan också ha stor inverkan på utfallet. Politiska förändringar kan ske snabbt om människor är oroliga eller upprörda över hur mycket saker och ting kostar eller hur stabil ekonomin är. Politiker kan i vissa fall införa snabb lagstiftning för att stävja populistiska rörelser i samhället som kan drabba fastighetsägare. Det finns också risker för specifika tillgångar och den fysiska fastighetsmarknaden. Läget, byggnadens kvalitet och underhållsbehov är alla mycket viktiga. Om man inte håller jämna steg med reparationer och underhåll kan det sänka värdet och höja kostnaderna för att driva verksamheten.